Trouver le bon local pour sa crèche en 7 points clés

Quand on souhaite ouvrir une structure d’accueil - crèche ou micro-crèche - on bute souvent sur le choix du local. Il est parfois très difficile de trouver la perle rare. C’est-à-dire le local bien situé, qui puisse répondre aux normes exigées et se transformer sans coûts exorbitants en lieu d’accueil pour jeunes enfants de moins de 3 ans. Les 7 points clés d’une recherche efficace.
1. Réaliser une étude de besoins
Monter une crèche ou une micro-crèche n’est jamais simple. C’est souvent une histoire de neuf mois, un an, voire parfois plusieurs années. La première chose à faire lorsque l’on recherche un local, c’est définir le lieu dans lequel on souhaite s’implanter. Il est donc nécessaire de choisir un quartier, en général, celui où les besoins sont le plus important. Une tâche qui nécessite plusieurs démarches à entreprendre. 

Il faut tout d’abord analyser les données chiffrées du territoire où vous souhaitez implanter la structure. Ce sont : le niveau de population, le taux d’emploi, les moyens de transports des ménages, les catégories socio-professionnelles, et surtout, le nombre de crèches ou de MAM aux alentours. Vous pouvez vous renseignez auprès de la mairie de la commune où vous souhaitez implanter la structure sur le site de l’INSEE.

Mais le plus important c’est d’aller sur le terrain, et ce, peu importe où vous souhaitez ouvrir votre crèche. Il est primordial de rencontrer les acteurs petite enfance du territoire, comme le service de PMI du Conseil Départemental, et les élus au service petite enfance de la commune ou de l’intercommunalité. Le bon plan c’est aussi d’entrer en contact avec des acteurs déjà présent dans le quartier : RAM, EAJE…

2. Établir un cahier des charges précis
En général, remplir le cahier des charges est une étape relativement aisée lors d’une recherche immobilière. Mais il arrive que de futurs gestionnaires ne sachent pas où ils veulent aller, ni même à quoi pourrait ressembler leur crèche. L’objectif c’est d’essayer d’être le plus précis possible, car plus le cahier des charges est détaillé, moins la recherche immobilière sera longue et compliquée. Veut-on louer ou acheter ? Quel type de local serait le mieux adapté ? Comment imagine-t-on l’aménagement ? Ce sont toutes ces questions auxquelles il faut savoir répondre avant même de se lancer dans la recherche d’un local. « Savoir ce que l’on veut est un facteur de réactivité et de pertinence » affirme Franck Riquer, gérant de la société Crèches&Cie.

3. Savoir saisir les bonnes opportunités
Dans tous les cas, il est primordial de ne jamais se fermer de portes. Autrement dit, en pleine recherche d’un local il ne faut pas rester forcément bloqué sur son idée. Par exemple, si vous souhaitez acheter un local, ne négligez pas pour autant les locaux en location. Cela pourrait considérablement ralentir la démarche, surtout dans un marché si spécialisé et complexe. Moralité : « rester ouvert à toutes propositions élargira automatiquement le spectre des recherches » note Franck Riquer. 

Ne jamais se décourager ! Si le local « parfait » ne se présente pas immédiatement, il ne faut pas abandonner ou se dire que l’on regardera le mois prochain. Non. La recherche d’un local c’est aussi une histoire de patience. Lundi matin, pas de local disponible à l’horizon ? Ce n’est pas grave, on regardera de nouveau dans l’après-midi. Garder un bon rythme de recherche évite que le projet ne traîne plusieurs mois, voire des années.

4. Éviter les visites inutiles
Élargir le champ des possibles ne veut pas dire s’intéresser à tout, et visiter la totalité des locaux disponibles sur le marché. Les visites inutiles font perdre plus de temps qu’autre chose. Il faut donc privilégier les visites de locaux que l’on est sûr de pouvoir transformer en crèche. Comment lesquelles seront adaptables ? Avoir à l’esprit les préconisations de la PMI, l’accessibilité PMR, la présence d’un espace extérieur privé ou privatisable, ou encore, « la surface utile par enfant »… Pour avoir un aperçu assez complet de ces exigences on peut se référer au guide ministériel sur les EAJE à l’intention des services de protection maternelle et infantile. Rappelons d’ailleurs, que les futures ordonnances ESSOC prévoient une harmonisation à 7m2 par enfant, dans les villes dont la valeur du foncier est moins élevée, et 5,5m2 en zones tendues.

5. Savoir se positionner rapidement 
Si le local visité plaît, il ne faut pas chercher midi à quatorze heures et se positionner rapidement. Montrer son intérêt au propriétaire est très important, surtout sur des marchés fermés comme à Paris. Pour prouver et exprimer l’intérêt porté au local, il ne faut pas hésiter à rédiger une lettre d’intérêt et une autre de candidature, et ce, dans les plus brefs délais. 

6. Poser les bonnes questions
Pour éviter les mauvaises surprises lors de la signature d’un bail, il faut savoir poser les bonnes questions en amont. Et ce notamment si l’achat ou la location se fait sur plan. Il est primordial d’être sûr de ce que va livrer le promoteur, en terme de fenêtres, de surface, de fluide ou de béton. Tout cela sans oublier les questions immobilières fondamentales, qui concernent le loyer, la reprise de bail ou encore, le loyer soumis à la TVA. Il est également important de savoir si le local est classé « bien commercial », cela permet de faciliter les dépôts de dossiers d’urbanisme.

7. Signer des baux avec des conditions suspensives 
Avant de passer à la signature, sachez que les axes principaux de négociations restent : le niveau et la franchise de loyer qu’est prêt à accorder le propriétaire, ainsi que les travaux à sa charge. Mais le plus important c’est de signer un bail avec des conditions suspensives. Autrement dit, le bail ne prendra effet que lorsque les conditions suspensives propres aux métiers de la crèche - pré-accords PMI, autorisations d’urbanisme (EPR, PMR…) et financements - seront levées. Pour un gestionnaire de crèche, cela permet de sécuriser le local et d’éviter que quelqu’un d’autre se positionne dessus. Si vous décidez de ne pas signer un bail avec des conditions suspensives, vous pouvez être dans l’obligation, si par exemple la PMI ne donne pas son pré-accord, de payer des loyers sans pour autant faire aboutir votre projet et ouvrir votre crèche.

Si vous souhaitez vous faire aider

Certains prestataires accompagnent les porteurs de projets dans leurs recherches immobilières, voire dans toutes leurs démarches de créations. Cela peut être du « clé en main » ou de simples formations : 

- La société Crèches&Cie aide les gestionnaires de crèche privées (petits et grands réseaux) à développer ou créer leur crèche en proposant trois métiers - immobilier, architecture et travaux - pour le développement rapide d’un projet.
- Le réseau de crèche « La Maison Bleue » met à disposition ses experts des départements Immobilier et Petite Enfance, afin de guider les futurs gestionnaires vers la solution la plus pertinent en fonction de leur projet.
- L’association MIMOSAE propose une formation qui s’adresse à tous les porteurs de projet Petite Enfance, élus, professionnels de la petite enfance ou non, particulier ou chef d’entreprise désirant créer une crèche, un multi-accueil ou une micro-crèche.

Article rédigé par : Julia Dumoulin
Publié le 26 juillet 2019
Mis à jour le 31 juillet 2019